根据央行规定，今天上午起，本市多家银行开始执行新的房贷政策，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，将最低首付款比例调整为20%。但由于多家银行仍未收到总行的文件，银行人士面对贷款人咨询时强调：不是所有贷款人都能获得利率“七折”的优惠，银行还将通过人民银行征信系统判断人们是否贷款购买“首套”住房，对非“首套”住房仍执行提高首付款比例以及提高贷款利率水平的老规定。此外，各行对于“改善型普通自住房”也无统一的界定标准。

“七折”优惠不易得到

　　据悉，商业银行依照央行规定把房贷利率下限从8.5折变成7折，降息幅度大于以往水平，5年期以上贷款基准利率按7折计算后仅为5.229%，甚至低于银行五年期定期存款利率水平(5.58%)。一些银行人士透露，贷款利率低于存款利率，如果银行发放优惠利率房贷越多，“亏本”压力越大，因此银行仅会对部分优质客户实行30%利率优惠。

　　由于央行把能否下调老客户利率的权限给了商业银行，一些股份制银行虽表示暂不会对正在还贷的老客户下调利率折扣，但是也有业内人士指出，这还取决于市场竞争程度，只要有一家银行对老客户实行优惠，各家银行都会跟风。例如，当初央行宣布将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.85倍时，在房贷市场激烈竞争的背景下，各家银行陆续都到达了利率最低线。

购置小户型银行优惠多

　　央行发布本次新规还要求金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。本市多家银行人士表示，银行根据借款人购房实际情况、信用记录及还款能力等风险因素来确定首付款比例。由于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度后，金融机构拥有更大的自主定价空间，对不同贷款人贷款利率区别将扩大，被银行视为优质客户的贷款人购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例为20%。借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

改善型住宅标准模糊

　　尽管央行此次要求各金融机构对居民首次购买普通自住房和“改善型普通自住房”的贷款需求按优惠条件给予支持，但是多家银行表示总行还没下达“改善型普通自住房”的标准，人们如果有套住房想再买一套普通住房，无法断定其是否是改善型普通住房。而按照以往规定：人们购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例仍为30%；已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例为40%，贷款利率仍按同期同档次基准利率的1.1倍来执行。在没有新规定废止“二套房贷”政策的前提下，银行暂时无法满足贷款人对于改善型住宅给予优惠照顾的要求。