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北方网消息：4400套二手房源，10余家本市主要中介连锁公司悉数到场，昨天一早开幕的“和平区房交会”吸引了数千购房者汇集金街。 然而，很多购房者在现场狠“淘”一番之后，却表示整体价格普遍偏高，难以找到适合的房源。
那么，眼下的二手房市场之热，到底有多大火力在支撑呢？ 有的说市场价格还有余量，有的说百姓购买已经吃力，二手房市场的走势已经让业内人士也吃不准其后市将会如何。但至少有一点能够肯定，在经历了近一年的脱轨式前行后，天津老百姓的热情也开始逐渐理性，二手房市场下一步发展必然会以更加科学的计划和更加理性的消费为基础。 40平方米小户型竟售20多万 二手房价格突破价值极限 昨天的房交会现场，很多购房者都表示，地点、楼层、房龄适合的房源不少，但标价太高，难以承受。 购房者李大娘在现场转了一大圈，最后很遗憾地表示，40-50平方米左右的小户型，售价也动辄20多万元，远远超出了自己的心理承受范围。拆迁户王女士也有同感，手里的资金有限，一次性付款肯定支付不起太高的价格，而贷款方式给每月生活带来的经济压力同样难以承受，因此，除非等到价格适合的房源，否则置业问题肯定难有着落。 去年下半年至今，全市二手房价格整体上浮20%-30%，部分地区二手房平方米价格已经逼平甚至超过商品房。从经济规律角度而言，此时大部分二手房的价格已经接近甚至突破了其价值极限，这对于购买者意味着不可预测的风险。 大规模拆迁将天津二手房市场推向了一个前所未有的高增长阶段，拆迁户急速涌现的对中低价房购买需求也使得二手房价格一路脱轨上升。不论是交易量还是成交价格，二手房的“戏份”都已足够抢去商品房在整个房地产市场的主角地位。随便到哪家房地产中介公司翻看房源都不难发现，如果按每平方米价格比较，很多地区的二手房标价都已经与同地段商品房相差无几，个别房源单价甚至比商品房还要略高。 二手房卖方对价格期待的不断增长，已经将评估对房价的决定作用稀释得踪影难寻。一位中介公司销售人员表示，评估价格应该是房屋交易价格的基础，两者差距在正负10%左右比较正常，但近一年来二手房价格的疯涨已经使正常的评估标准失去实际意义。很多卖主在中介公司的评估价格基础上直接增加数万元作为标价，一些10万元以下房源的标高幅度甚至接近50%。 如果对这场二手房价格上涨的原因加以深究，人为挑高因素绝对超重。市场有需求不假，但二手房需求看涨无疑是在表明资金实力欠雄厚的购买者占主导地位。需求量增加，产品售价适度提高也无可厚非，但不考虑房屋自身价值而一味标高的举动，显然已经给后市预设了泡沫。 当然，这种趁火打劫的做法并非全都能够如愿以偿。最近一段时间二手房市场成交速度的走缓便是最好的例证。一方面，过高的标价已经超出大部分购买者的能力范围；另一方面，购房者已经开始学会在迫切的购买需求之外，理性地看待市场价格与房屋自身价值的关系。 房源6000套成交48套 两代居所变更出现“错环” 低价格房源需求量大，经营者最清楚。本市广厦地产中介公司林经理表示，此次在房交会上展示的房源已是经过反复挑选的低价房，但市场整体温度已经提升到一定水平，卖方期望值高，房源标价普遍比评估价格高出30%- 40%，以致造成市场买卖双方心理价位的落差很大。 追根溯源，二手房价格非理性上涨所反映出的，是购房者面对居住条件急变时的手足无措，是两代居所变更过程中的“错环”。 少数产品与多数需求之间的不平衡对接，便形成了这部分产品的价格陡涨。更多类似产品随之提升价格，使整体市场基础上涨，需求核心产品的价格便会进一步上涨。如此循环数次，整体市场价格便已突破产品自身价值。二手房市场的变化便是这个原理。 当大批购房需求涌现的时候，市场没有足够的适销对路的房子接应，以致以中低档产品为主的二手房市场急速升温，直至热到“虚脱”。虽然市政建设的提速使房地产市场业绩喜报频传，但这种出于居住需求的被动消费隐藏的，是购买力局限与产品价格过高的对接错位。直白地说，就是在这场大批购房需求到来之前，至少应该储备一批相应的低价住房。避免这种“先天不足”的出现，一来能够及时接应市场需求，二来也不致造成市场价格的混乱。 针对市场供求关系的失衡，有关部门正在想尽办法解决房源问题。眼下各区陆续举办的房交会便是购房需求压力的主要疏解途径之一。但解决这一问题显然还需要一定的市场适应期。据透露，前不久举办的一个区房交会，所供房源达6000套，3天共到场5万人，但最终成交却只有48套。天津市房地产市场、二手房交易中心业务总监魏中威认为，目前二手房市场最主要的问题就是供给有效率不够高，一些项目的尾房或二次上市房源，虽然单价相对低，但由于面积大等原因，房屋总价都在30-40万元左右，对于中低收入的购房者来说仍旧是需求外产品。 商品房定位过高也是造成二手房市场升温的重要因素。大部分商品房项目中，80平方米以下产品所占比例还不到5%，有的项目甚至根本省略了这部分产品，加上温州团等投资炒作因素，中高价位商品房市场销售看好，开发商将精力转移到高端产品市场也是出于利润吸引作用。于是，中低收入购房者的需求自然转移到二手房市场，而这一市场的可供产品数量又是相对固定的，这便造成了三级市场的进一步增温。 推出“500万平方米低价房”利好暂难解购房者“即买即住”需求 “社会保障住房正在建设”、“上半年将推出500万平方米低价房”等一系列利好消息，对于中低收入购房者而言无异是一针针强心剂，很多购房者都有心持币待购。二手房市场的热度也因此有所缓解。 但“看得见，摸不着”的好消息并不能真正解了购房人的渴。“上半年将推出500万平方米低价房”的消息传出后，很多中介公司都表示自己的交易量在短短一周内下降了两成左右，部分房源也出现降价趋势。但由于至今仍没有进一步的消息，最近几天，二手房市场交易量又开始有所回升。昨天房交会大量购房者的到场，也反映了购房者求购心态的迫切。 中低收入购房者中，拆迁户所占比重很大，这些购房者需求有两个最突出的特点，一是总价低，二是要即买即住。眼下的几个好消息却都解决不了即买即住的问题，而“天生现房”优势的二手房市场，则恰好堵住了这个缺口。这也是二手房市场近来一直能够保持高位运行的重要原因。 不论是社会保障住房、廉租房，还是经济适用房，都已经成了中低收入购房者最关注的目标。但市场人士却表示，这些特殊类型的住宅项目的确能够解决很多低收入者的置业问题，但并不会使二手房市场的整体价格产生大幅震荡。有关专家分析，社会保障住房和廉租房，主要以出租形式有针对性地解决双困户的居住需求问题，而经济实用房的购买对象也有一定的条件限制，这就决定了这类住宅项目的解决对象只能是经济能力最困难的极少数购房者或租住者。而二手房则是一个完全市场化的交易平台，即是部分低价房购买者被分流，整体市场状况依旧会根据需求和供给状况继续发展。 速热局面不会重演价格有望回归理性 对于二手房市场下一步走势，虽然有人说涨也有人说降，但大多数业内人士都认为，从下半年开始，本市二手房市场将进入一个相对稳定的发展时期。 经过一年左右的快速增长，房屋的价格涨幅和购买者的承受能力都已经达到一定的高位，更多求购者开始理性地看待房价与价值的比例，这也是市场趋于稳定的信号之一。魏中威认为，目前本市二手房市场热度受城市建设、拆迁等速度的影 响很大，因此在近几年天津城市建设比较集中的背景下，二手房市场价格不会出现大幅下跌。同时，一些房屋价值由于已经预支了一定的升值空间，其价格上涨可能性也已经微乎其微，因此二手房市场也不可能重演前一年的快速加热局面。 当然，一些政策消息对市场可能产生的影响也不容忽视。龙盛置业公司总经理王影表示，下半年本市将继续推行的城市建设必然会进一步推动房地产市场的发展，二手房市场的发展也会随之继续攀升。但随着购房者购买心态的日渐成熟，价格回归合理化也是大势所趋。
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