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受宏观调控大环境的影响，天津的房地产市场开始整体"退烧"。5月份以前，有人笑称"天津买房的人比买菜的还多"。进入夏季以后，天津的房地产市场并没有像炎热的天气那样继续热下去，"以火箭般速度飞涨"的房价开始回归理性。与此相关，有数字显示，天津房地产投资增幅回落明显。5月份全市房地产投资增长12.2%，比1-4月份回落21.1个百分点。 销售速度下降持币观望购房者增加
去年底今年初，天津的房价以非正常的速度飞涨以后，乐坏了众多房地产开发商。全年450万平方米拆迁量，释放了巨大的消费需求。但是，对于拿着拆迁补偿金后去买房的老百姓来说，房价的上涨速度和幅度超出了他们的想象。本以为已比较高的补偿金很快在快速增长的房价面前缩水，不少中低收入的老百姓买房负担加重。房价上涨幅度过大负面作用显现，一时间内天津由于拆迁而形成的上访量激增。 天津的决策部门很快意识到这一问题的严重性，为将商品房价格平均涨幅调控在与居民收入平均涨幅大体相当的水平，天津市采取了八项调控措施。诸如压缩房屋拆迁面积，同时，增加经济适用房供给，并建设定向用于最低收入的拆迁居民的廉租房。 "政府调控的作用已经开始显现，很多购房者都开始持观望态度。从5月的统计数字来看，二手房住宅的成交量和标价都出现了比较明显的回落，有些中介公司的交易量甚至比4月份下降了近50%。二手房进入买方市场。商品房市场热劲已经过去。"天津市房地产行业协会秘书长梁正文认为，随着调控措施的出台，以及内部认购的叫停等政策的实施，市场会越来越规范，政策会越来越完善，对企业是严重考验。 4月底天津政府出台有关宏观调控房价的政策后，五一黄金周七天楼市就已经体现出来了。无论是高端楼盘还是中低价位的楼盘，销售速度的下降让大多数的开发商感到了强烈的落差。进入6月以后，这种感觉更加明显。一些业内人士认为，这种落差主要来自消费者购买预期的变化，特别是政府将推出500万平方米经济适用房的计划让更多的低收入购房者开始观望。 "其实，房价涨幅过大超出人们的承受力，对房地产市场本身也有损害。"天津社会科学院经济社会预测研究所所长卢卫研究员认为，由于房价过高上涨的原因，即使一些诸如结婚等急于买房的人，或在购买户型上面积缩小，或是买二手房，从总体上进而会影响到住房的销售规模，从而对整体的房地产市场带来一定影响。从目前里看，就是持币观望的购房者在增加。 房地产市场发展趋于理性政府主导作用不可少 "前段时间的房价涨幅超出了一般老百姓的承受能力，宏观调控政策让房价回归理性。"卢卫说，去年以来，由于巨大的拆迁量，天津的房地产市场需求在短时间内得到极大释放，但是这基本是由被动性消费需求拉动的。拆迁的居民中绝大多数属于中低收入阶层，大幅度的房价上升显然不符合他们的要求。 卢卫分析，1998-2003年间，天津城市居民人均可支配收入的年均涨幅为7.7%。而同期房价上涨3-5%，收入与房价涨幅相比较为合理。但进入2004年以后，天津市民收入水平远低于房价的增长速度，收入房价比的明显变化，自然会影响购房需求的稳步增长。 为确保广大中低收入老百姓能买得起房，天津增加普通商品房建设，年内中、低档商品房开工将达到500万平方米，竣工300万平方米。与此同时，天津市大规模兴建的14.9万平方米社会保障住房于日前全面完成主体施工。共计37栋、2300多套住房，社保房的户型标准一室户45平方米左右，二室户65平方米左右。全部用于拆迁困难住房面积小和家庭生活困难的"双困"户。 卢卫认为，这些都是正确的举措。如增加适应建设普通商品房的低价位土地供应，加快土地整理、规划选址、拍卖出让等前期工作，形成有效的普通商品房项目储备，以此作为调控房地产市场的重要手段。 "作为与民生密切相关的一个行业，政府的这只有形之手不能无所作为。"卢卫认为在这一调控过程中自然会影响到一些开发商的局部利益，但是，开发商的追逐最大利益的特性决定他们很少会取考虑和满足大多数中低收入拆迁居民的需求。因此，政府必须有所作为。 刚刚兴起的大好销售形势很快在政府的调控措施下趋缓，自然会引起一些开发商的抱怨："这段时间政府的紧箍咒越来越紧，先是出台8条调控措施，后又是叫停内部认购，最近又出台了廉租房的政策。楼盘销售形势与前期相比已经不可同日而语。" "对于政府出台的调控措施需要理性认识。"梁正文认为，由于房地产行业与国家宏观调控政策密切相关，以及房地产与金融的互动性关系，目前，房地产市场肯定受到大形势的左右，一些资金实力弱，管理水平不高的企业有可能被淘汰出局。但是，作为行业重新洗牌规范的一个契机，经过大浪淘沙房地产市场发展会更加平稳。更重要的是由于政府的主导作用，房地产市场发展趋于理性。 出现下降"拐点"可能性不大未来发展总体向好 天津的房地产市场是不是也会出现下降的"拐点"？一些业内人士和专家认为，出现下降"拐点"这种可能性不大，从总体看，天津房地产市场未来发展向好。 一些开发商认为，目前，影响天津房价的一个现实因素不能不考虑，就是土地价格增幅迅速。天津房地产价格之所以短时间内出现了巨大的提升，除了大规模的市政基础设施建设和拆迁这个重要因素之外，土地供应方式改变是很大的原因。到2004年5月末的公布的数据统计，全市以"招拍挂"出让的土地价格，在中心市区每亩平均达到203万元，尽管这是熟地价格(包括大配套费和土地出让金)，地价与去年同期相比，至少增加了50%。随着土地供给的减少和土地价格的提高，新竞拍的高成本土地一定会提供更高价位的产品。 对于天津房地产市场在近期和未来的走势，卢卫总的的看法是，短期滞缓，中长期向好。 卢卫认为，由于土地价格增幅迅速，导致开发企业购置和开发土地规模大为放缓，今年前5个月同比分别为下降了76%和58%。这必然会打破房地产正常的开发-竣工-销售均衡。中心市区地价的持高不下，将会影响市场。 但是，卢卫还是乐观地认为："从大的宏观环境开看，天津经济发展处于快速增长的上升区间。按照一般规律，房地产业此时的发展即使出现起伏，也是上升性的短幅振荡。更重要的是，天津市的人均居住建筑面积目前为16平方米，只达到全国平均水平的70%，而同期上海、北京、广州、深圳的人均居住水平都超过和接近全国平均水平，从一个方面可以说明，天津未来对住房需求的潜力还很大。"
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