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今年以来，由于房屋拆迁，二手房的交易日趋增多。一手交钱，一手交货，这是普通交易中的共识，但在进行二手房交易的时候，程序就不这么简单了，因为即使购房者拿到了钥匙，甚至已经正式入住，这套房子也未必是自己的。为此，房地产管理局产权市场处相关人士提醒购房者要睁大双眼，以防后患。 过户当天款再清
实际上，在房屋正式过户之前，产权仍然归属上家，并且存在无法完成交易的可能性。如果在过户之前将全部房款支付给上家，买方有可能陷入“钱房两空”的境地，哭诉无门。 所以千万别在过户之前就把全额放款付给上家，最好在过户当天，将全款交给上家。购房者在过户之前支付给业主房款时，一定要清楚地了解所交易房屋是否能顺利过户、是否存在纠纷等情况，要充分估计自己的交易风险后再做出购房决定。千万不要为图省事急于一手交钱一手拿钥匙。要知道，房屋钥匙并不能代表房屋的权属，只有产权证过户更名后，房屋才能真正属于购房人。 煤水电费要结清 此外，完整意义上的房屋买卖应该包含正规的物业交验手续，而许多不法中介通常不会告知购房者物业交验的必要性，更加不会去协助购房者与业主双方完成物业交验。买房人往往入住后才发现原业主的供暖费、物业费等大笔费用拖欠，而购房款却早已经支付给业主，一切拖欠费用只能由购房者自己承担。 因此，上下家签好买卖合同后，除了收付房款、办理过户外，还有一些后续问题。交易双方可以在签订《房地产买卖合同》时，将下家付款方式与上家交房情况结合，以保证各自的权益。 比如，双方可约定合同签订后付房款30%，交房时付房款30%，产权过户时付房款35%，他项过户(水、电、煤、物业费等)后再付房款的5%。在上述两者挂钩的同时，双方还要明确违约责任，如约定逾期交房或逾期付款，每日付总房价一定比例的违约金；超过多少天时，一方有权选择解除合同并要求违约方承担违约责任等。总之，买卖合同的内容越详细，履行起来的可操作性就越强，也越能促成买卖的顺利进行。 户口问题要迁清 好不容易买了套二手房，准备搬进去时才发现，上家竟然未将户口迁走，购房者的户口自然也无法迁入。虽然房产证有了，但却还是“流民”，真是有苦说不出。 今年年初，周先生通过中介购买了位于本市河西区一套二手房，可等到2月，拿到房产证，周先生想迁入户口的时候才发现，原房主居然还没有将户口迁离。刘先生从中介处得知，原房主拿到房款后，已不知去向，而公安部门在原住户未迁走户口的情况下，也不同意周先生迁入户口的请求。 无奈之下，周先生只能将从未谋面的原房主告到了法院，要求其迁走户口。但找不着原房主，法院判了又有什么用？购房者的户口不能顺利迁入，甚至会影响到子女入学等后续问题，麻烦无穷。 所以，提醒购房者应在签订合同时，不仅要明确约定售房者及其家属户口迁出的时间，还应明确不及时迁移的法律后果，如规定每逾期一天按房款总额的百分之几赔偿购房者损失等，使售房者不能拖延户口迁移日期，减少不必要的纠纷。 此外，在交割房款时，还可以到当地派出所查阅原房主户口情况，确定对方已迁离户口，再做最后交易。 是否出租要弄清 在购买二手房的时候，可千万要调查好了，上家是否将房屋出租。要是这位房客出来掺和一下，这房子可能就会“到嘴的鸭子也飞了”。 据了解，如果二手房出售前已经有房客承租，那么在租期内，在同等条件下，房客享有优先购买权。上家应该在出售房屋三个月前告知房客房屋即将出售的情况，并告知房价等出售条件，房客最晚应在三个月内尽快决定是否行使优先购买权。如果房客放弃优先购买权，上家在得到房客出具的书面表示后，可将房屋卖给其他人。 如果上家不告知房客房屋出售的情况，而擅自卖给他人，则房客有权向法院主张买卖行为无效。所以，为避免出现此类问题，购房者应该对房屋进行实地考察，确定是否有房客居住其内，以确保交易的安全性。
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